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L'achat d'un appartement en Israël

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Israel
  • Le prix est négocié directement entre l’acheteur et le vendeur ou par l’intermédiaire de l’agent immobilier. Il est préférable de négocier la commission de l'agent au préalable. Cette commission est négociable et ne doit pas dépasser 2% de la valeur du bien HT.
  • Si vous avez choisi d'acheter "sur plan", c'est-à-dire dans un immeuble pas encore construit ou en cours de construction, vous serez certainement reçus par le "kablan" (constructeur ou promoteur). Attention, l'achat sur plan requiert une attention accrue et de nombreuses vérifications. L’avocat devra notamment vérifier les permis de construire, l’inscription du bien, les garanties bancaires du kablan, etc. Il faut impérativement être représenté par votre propre avocat et ne pas accepter d'être représenté par l'avocat du kablan (qui vous proposera sûrement ses services…).
  • Pensez à faire une évaluation du coût total de l'acquisition en incluant les frais annexes : Au prix du bien, il faut ajouter la commission d’agence (jusqu'à 2%), les honoraires de votre avocat (et de celui du kablan dans le cas d'un bien neuf) qui varient entre 0,5 et 2%, les frais bancaires pour le crédit (0,25 à 0,6%) et la taxe d’acquisition pour laquelle le nouvel immigrant peut bénéficier de réductions échelonnées en fonction du prix du bien. S'il s'agit d'un achat "sur plan", les paiements seront généralement indexés au coût de la construction. Cette indexation ajoute au prix de l'appartement une somme non négligeable pouvant aller jusqu’à 4-5%. 
  • L'avocat en Israël est le garant de vos intérêts et remplit la fonction de notaire : vérifications juridiques, contrat, déclaration fiscale, inscription officielle de la pleine propriété et assistance lors de la signature. Il est donc conseillé de s’adresser à un avocat israélien spécialisé et expérimenté dès le début de la transaction.
  • Le prêt bancaire : Pour l'achat d'un bien immobilier, le nouvel immigrant devra avoir un apport d'au moins 35-40%. Notez qu'il n'existe pas de prêt à taux zéro et que pour obtenir le prêt, vous devrez justifier de vos revenus. Vous pouvez aussi faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les meilleures conditions. Un courtier ou votre avocat peut s’en charger pour vous. L'hypothèque est évaluée en fonction de la capacité de remboursement de l'emprunteur. Parmi ses avantages de nouvel immigrant, un Olé peut demander une partie du prêt hypothécaire, à hauteur de 20 000 euros, à un taux fixe de 3%. Si toutefois un taux plus favorable est proposé par les banques, il ne sera pas intéressant de faire usage de cet avantage. Cette partie du prêt hypothécaire ne peut être comprise dans l'apport personnel.
  • Contrairement à la France, en Israël, le prêt immobilier évolue (souvent à la hausse) car il est toujours indexé au coût de la vie et en général à un autre indice. C'est pourquoi il est essentiel de bien négocier son crédit et donc si nécessaire de faire appel à un courtier. 
  • Attendez d'obtenir un accord préalable à la banque avant toute signature de contrat car contrairement à la France, ne pas obtenir un financement bancaire n’est pas une clause suspensive. La banque ne donnera son accord définitif et ne débloquera aucune somme tant que son expert n’aura pas fait une estimation du bien.
  • Vous pouvez aussi emprunter auprès d’une banque française pour un bien immobilier en Israël à condition de pouvoir mettre un bien en garantie situé en France et libre de tout hypothèque.
  • La signature du contrat : Les modalités des transactions immobilières en Israël sont définies par contrat et non par des lois. Il faut donc que celui-ci soit le plus précis possible car c’est lui qui fera foi en cas de litige. Ne signez donc pas d’avant-contrat ou tout autre document qui serait susceptible de vous engager vis-à-vis du vendeur. Seul le contrat rédigé et négocié scrupuleusement par votre avocat vous engagera alors de façon définitive.


Source : L'agence juive


David Dray
לורה זייטון
Monique Karsenti
Marie-berthe Avital-achouch
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